Comodato d’uso gratuito di un immobile

Il comodato d’uso gratuito è il contratto con il quale una parte consegna in modo gratuito a un’altra un bene mobile o immobile perché se ne serva per un tempo, con l’obbligo di restituire quanto ricevuto.

Il comodato d’uso: scopriamolo

Il comodato non è da confondere con un prestito né con una locazione. È un contratto con il quale un soggetto comodante consegna un bene (che può essere un immobile, un’autovettura, attrezzature, etc.) a un soggetto comodatario perché se ne serva a titolo gratuito. È un contratto “reale”, ovvero si conclude con la consegna della cosa e non con l’impegno a consegnarla e consiste nel trasferimento di un diritto reale su un bene, non una cessione di proprietà. Nell’ordinamento legislativo italiano è regolamentato dal Codice Civile, dall’articolo 1803 fino all’articolo 1812.

Il contratto di comodato può essere sia verbale che scritto, è consigliabile comunque in forma scritta e con data certa per avere trasparenza anche nei confronti di eventuali oneri fiscali. Può avere una durata predeterminata, mentre se la durata non viene specificata può essere identificata dalla natura del bene oggetto di contratto. Qualora la durata venga specificata il comodante ha il diritto di esigere la restituzione del bene anche prima della scadenza, qualora sopraggiunga una necessità urgente e imprevista.

Obblighi e diritti

Pur essendo senza corrispettivo e a titolo totalmente gratuito il contratto può contenere obblighi e diritti. Vediamoli insieme.

Il comodante deve mantenere il bene in modo che possa svolgere la sua funzione, ad esempio, in caso di un bene immobile come un appartamento sono a suo carico tutte le spese straordinarie (rottura degli infissi, della caldaia, etc), le spese per far fronte al deperimento del bene che non siano imputabili al comodatario e le imposte sulla casa.

Gli oneri per il comodatario sono definiti dall’art. 1804 del Codice Civile e sono:

• che si serva del bene esclusivamente per la sua natura o per lo scopo definito dal contratto;
• che custodisca il bene con la “diligenza del buon padre di famiglia” ovvero con ragionevole cura;
• che non conceda in modo subordinato il bene a un terzo soggetto;
• che restituisca il bene alla scadenza contrattuale;
• che non muti la destinazione del bene;
• nel caso di un appartamento dato in comodato altri oneri possono consistere nelle spese ordinarie di esercizio come bollette e utenze, manutenzione della caldaia, custodia del bene.

Il contratto di comodato

Se viene messo per iscritto il contratto deve contenere:

• la data di stipula;
• le parti che intervengono con i relativi dati anagrafici: il comodante (colui che consegna all’uso il bene), e il comodatario (colui che riceve il bene);
• l’oggetto e lo scopo del contratto: la descrizione del bene mobile o immobile, estremi catastali, indirizzo, stato del bene e sua conservazione, eventuali altre specifiche particolari;
• durata del contratto con data di restituzione del bene (se non viene stabilita ci si riferisce alla specificità del bene oggetto di contratto).

Registrazione del contratto

Nel caso di immobili, a differenza di altri beni in comodato per i quali non è obbligatoria, è necessario eseguire la registrazione del contratto allo sportello dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula. In tal caso l’Agenzia richiede tre copie del contratto con firme in originale di cui due vengono restituite ai soggetti e una viene trattenuta. Al contratto va applicata una marca da bollo da 16 euro su ogni 4 pagine partendo dalla prima, la marca non deve essere con data successiva alla stipula del contratto ma con la stessa data del contratto o precedente. Va inoltre versata l’imposta di registro tramite modello F23 (in unica soluzione di euro 200) riportando il codice tributo di riferimento (codice 109T), la ricevuta del versamento va poi consegnata all’ufficio dell’Agenzia insieme al contratto e alla copia dei documenti di identità del soggetto comodante e comodatario. Se il contratto ha un termine e scade, in caso di rinnovo è necessario versare di nuovo l’imposta di registro.

Oneri fiscali

Ai fini IVA il contratto non ha obblighi in quanto non vi sono trasferimenti di beni o somme fra il soggetto comodante e comodatario. Ai fini IMU le imposte spettano al soggetto comodante, in quanto proprietario del bene. La TARI, se l’oggetto è un’abitazione, spetta all’occupante, quindi al comodatario. La TASI, se dovuta, spetta nelle percentuali stabilite dalla delibera comunale dove è situato l’immobile, in una misura percentuale che va dal 10% al 30% dell’imposta calcolata.